안녕하세요, 열심히 공부하는 강아지입니다~!
오늘은 서울 아파트 미분양 사태와 아파트 안전마진(적정가격)을 계산하는 방법에 대해 렘 군의 영상을 보고 정리했습니다.
※ 출처 : 푸른·렘군(2022년 6월 7일) ▶ 경계해야 할 미분양 : 해당 도시 인구의 0.1% 이상 – 서울 1000만명 → 1만가구 미분양(실제라면 폭망) – 과거 서울 미분양 최대 5000가구, 평균 1200가구 – 서울 미분양 최소 1000가구 이상이 발생해야만 위험한 수준이다.
▶미분양이 발생하는 이유-아파트가 아니라 평수가 좁은 오피스텔이거나-초등학교를 품지 못한 또는 인근 시세에 비해 분양가가 높거나
'추천 관련글,
▶ 적정가격계산법(예: 한화포레나미아) – 인근 신축 아파트와 비교 – 대상물건: 분양가 11.5억(25년 입주) – 비교물건: 실거래가 10.5억(2010년)
- 보수적으로 연간 물가상승률 2%포인트 오르는 가정-연식차 15년 x 2%=30%-적정가격=비교물건(10.5억)x1.3=13.6억-초품아, 같은 브랜드, 가구수가 비슷하다는 조건인데…-해당 물량은 초품아(X)-7% 감소로 1.2배(12.5억)-가치평가(12.5억)-분양가(11.5억)=안전마진(1억)
▶겨우 안전마진 1억원을 위해 청약통장을 쓴다고?!
-청약은 최소마진으로 20~30% 정도 된다.
-마진 10%밖에 없으면 급매와 크게 다르지 않다.
- 청약 당첨도 어렵고 당첨 취소 시 10년 재당첨 제한-10년 청약통장 아까우니 신축 구입하는 것이 좋다.
▶분양가상한제 개편 후 철저히 입지가 좋은 곳, 분양신청-분양가상한제 개편과 고분양가 심사제도 검토 예정-특히 분양가상한제 개편으로 안전마진이 적어지면-입지가 좋은 곳은 비싸게 분양받아도 모이는 사람이 많아-입지가 나쁜 곳은 이번처럼 먹거리가 없어 미분양 발생-철저하게 입지가 좋은 곳에 분양을 넣어야 하는 이유.