창원부동산전문변호사 면허 없이 중개하면 법무법인 더김로펌 부동산소송 전담센터
안녕하세요 법무법인 더킴로펌 부동산소송 전담센터입니다.
몇몇 직종에서는 그냥 제멋대로 할 수 없는 경우가 있어요. 최소한 신고 후 허가를 받은 후 해야 할 일이 있거나 특정 자격을 갖추어야 할 수도 있습니다.
공인중개사도 중개사 자격증을 취득하고 나서입니다.
부동산에 관한 법률에 해결을 해야 하고 고객의 권리관계를 제대로 파악하고 그에 대한 안내와 중개를 해야 하기 때문입니다.
실제로 대부분의 공인중개사에서는 중개사 자격증을 취득한 사람이 중개를 담당하고 있습니다.
다만 개인 간 부동산 거래에서는 가끔 자격증이 없는 사람이 중개를 하는 경우가 있는데 이게 법적으로 어떤 문제가 되고 또 이에 어떻게 대처해야 하는지 창원 부동산 전문 변호사와 알아봅니다.
일회성 중개에 대해서도 공인중개사법 위반일까.먼저 사례를 살펴보겠습니다.
A씨의 지인인 B씨는 자신이 가지고 있던 건물을 팔고 싶어 했는데요. 평소 토지거래, 건물거래를 하는 사람들을 많이 알고 있던 A씨는 B씨에게 개인적으로 매수할 수 있는 사람이 있는지 알아봐달라는 부탁을 받게 됐습니다.
그래서 A씨는 자신의 인맥을 동원해 고씨라는 사람을 알게 되었습니다.
그런데 여기서 문제가 하나 생기는데 창원 부동산 전문 변호사와 좀 더 자세히 알아보겠습니다.
A씨의 소개를 통해 B씨는 B씨와 거래를 하게 되었는데 중간에 분쟁이 하나 발생합니다.
처음에는 사소한 다툼 정도만 보였지만 일은 점점 커졌고, ㄴ씨는 마침내 ㄷ씨를 사기죄로 고소하기까지 했습니다.
그리고 ㄴ씨는 A씨 또한 이에 가담한 것이 아니냐고 책임을 묻게 되었습니다.
문제는 그것뿐만이 아니었습니다.
A씨는 공인중개사 자격이 없었는데도 B씨와 C씨 사이를 중개하면서 소정의 중개료를 받은 겁니다.
ㄴ씨는 이 점을 문제 삼아 A씨가 공인중개사법을 위반했다며 고소하게 된 것입니다.
일단 고씨와 얽힌 사기죄 문제로 A씨는 혐의가 없는 것으로 인정받게 됐지만 공인중개사법 위반 문제는 여전히 남아 있었습니다.
하지만 A씨도 특별히 자신이 공인중개사 일을 하지 않아 어디까지나 B씨의 개인적인 부탁을 한 번 들어줬을 뿐이라고 생각했는데요. 이에 A씨는 해당 로펌 창원부동산전문변호사를 찾아와 어떻게 해야 하는지 문의하게 됩니다.
반복적으로 지속적으로 한 것이 아니면 공인중개사법 제9조에서는 공인중개사로서 관할 시청, 구청 등에 개설등록을 해야 공인중개업을 할 수 있고 공인중개사가 아닌 자는 중개사무소 개설등록을 할 수 있다고 규정하고 있습니다.
또 같은 법 제48조에 따르면 중개사무소 개설 등록을 하지 않고 중개업을 할 경우 징역을 3년까지 또는 벌금을 3000만원까지 받을 수 있다고 규정하고 있습니다.
즉 공인중개사 자격을 갖추지 못한 채 중개를 하면 자칫 형사적인 처벌까지도 갈 수 있다는 뜻입니다.
이런 조항이 있는 만큼 부동산 중개업은 당연히 자격증부터 가지고 있어야 합니다.
하지만 창원부동산전문변호사와 조사한 위 사례처럼 아는 사람끼리 한두 번 정도 가볍게 중개해 버린 상황에서도 이 조항이 적용될 수 있을까요?
이부분에대해서알기위해서는관련법에서공인중개사를무엇이라고정의하는지를먼저파악해야합니다.
단순히 토지를 중개했다는 것만으로는 공인중개사로 정의하는 것이 아니라 해당 법에서는 별도의 기준을 두고 있기 때문입니다.
공인중개사의 정의는 공인중개사법 제2조에 명시되어 있습니다.
중개업이란 타인의 의뢰에 따라 일정한 보수를 받고 중개하는 행위를 업으로 한 사람을 말합니다.
여기서 중요한 것은 ‘중개를 업으로 한다’는 것입니다.
이 표현은 다른 법조항에서도 자주 나오고 있습니다.
이와 관련한 판례에서 대법원은 ‘업으로 한다’는 것의 의미가 단순히 일회성으로 대가를 받는 행위를 하는 것이 아니라 지속적, 반복적, 지속적으로 일하고 대가를 받는 것이라고 해석하고 있습니다.
중개사로 행동했는지에 대한 판단기준 이러한 이유 때문에 한두 정도의 가벼운 중개를 하여 소정의 대가를 지급받았더라도 대체로 ‘업’으로 인정되지 않게 되고, 따라서 중개사법 위반이 아니게 됩니다.
다만 법원에서 중개행위를 한 사람이 지속적, 반복적인 업으로 중개행위를 했는지 여부에 대해 판단할 때는 단순히 횟수로만 판단하지 않습니다.
예를 들면 따로 사무실 같은 걸 차렸는지, 중개행위를 한다고 주변에 홍보했는지 등을 보는 거죠. 만약 자격 없이 사무실을 차린 뒤 ‘부동산을 중개해 주겠다’며 널리 주변에 알리는 행위를 했다면 설령 실제로 중개를 한 횟수가 그리 많지는 않더라도 중개행위를 업으로 했다고 판단할 수도 있다는 것입니다.
이처럼 부동산 중개 행위는 자칫 민사와 행정은 물론 형사까지도 범위가 닿는 중대한 문제가 될 수 있습니다.
물론 말 그대로 한두 정도의 개인 간 거래라면 큰 문제가 중간에 발생하지 않는 한 문제시될 여지가 별로 없겠지만, 위의 사례처럼 중간에 문제가 생기기 시작하면 그 책임을 중개한 사람까지 함께 뒤집어 써야 할 수도 있기 때문에 각별히 주의해야 합니다.
또한 만일 위와 같은 문제 상황이 발생할 경우 법무법인 더 김 로펌 창원부동산전문변호사의 도움을 받아보시기 바랍니다.
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