가등기와 본등기의 의미 본등기를 할 요건이 갖추어지지 않은 경우 본등기(매매)의 순위를 보전하기 위하여 임시로 실시하는 예비등기를 가등기라고 합니다.
본 등기는 문자 그대로 본래의 효력을 완전히 발생시키는 등기입니다.
가등기에는 소유권이전을 목적으로 하는 소유권이전청구권 가등기와 채권담보를 목적으로 하는 담보가등기가 가장 대표적인 가등기이고, 그 밖에 지상권, 전세권, 지역권, 저당권, 권리질권, 채권담보권, 임차권 등에 권리의 설정, 이전변경 또는 소멸청구권을 보전하고자 하는 여러 가등기가 있는데 아까 말씀드린 두 가등기를 많이 이용합니다.
우리 생활에서 가장 밀접한 관계가 있는 것이 부동산입니다.
하루에 수십만 건의 부동산이 거래되고 있으며 부동산은 재산을 형성하는 데 가장 큰 비중을 차지하고 있습니다.
정부에서도 부동산 정책과 관련된 제도와 법령을 만들고 있지만 여전히 해결되지 않는 가장 큰 숙제이기도 합니다.
자, 바로 본론으로 들어가겠습니다.
얼마 전에 이런 상담을 받게 되었습니다.
법인이 소유한 100억의 부동산(공장)을 인수하는데 계약금이 무려 10억이나 된다고 합니다.
위 부동산을 계약하러 계약서를 작성하고 계약금→중도금→잔금 지급을 걸고 소유권이전등기를 하는 것이 순서인데 매도자인 법인에서는 계약금만 받은 상태에서 이전등기는 1년 후에 하자는 것입니다.
매수인 입장에서는 계약금을 10억원이나 지급했는데 소유권을 1년 뒤에 넘겨받게 되면 계약금을 잃을까 봐 걱정할 수밖에 없는 상황입니다.
이에 매도인에게 소유권이전 가등기를 해줄 것을 요청했더니 이 변명을 빌미로 거절을 했다고 합니다.
이렇게 큰 금액의 금전이 오간 상황에서 소유권 보전을 확보하지 못하면 매수인은 불안한 상황에 처하게 됩니다.
가장 큰 문제는 가등기를 매수자 측에서 일방적으로 할 수 없다는 것입니다.
매매예약계약서 작성은 기본이며 가등기를 위한 매도인의 인감증명서, 등기필정보 제공 등을 해야 가등기가 가능합니다.
만약 매도인이 가등기에 대한 협조를 하지 않는다면 판결을 받고 단독으로 신청이 가능하지만 판결을 받기까지 오랜 시간과 비용을 낭비하게 됩니다.
가등기의 중요성① 위 사안처럼 계약을 체결하고 거액의 계약금까지 지급했는데 1년 후 소유권을 넘겨받기로 했는데도 매도인이 부도나거나 계약한 부동산을 다른 곳에 처분해 버리면 매수인은 계약금을 돌려받기 위해 매도인을 상대로 장기간에 걸친 소송을 해야 해 완전히 계약금을 돌려받을 수 있을지 미지수입니다.
가등기를 하는 주된 이유는 순위 보전을 하기 위해서입니다.
소유권이전가등기후 매도인이 타인에게 돈을 빌려 근저당설정을 하거나 가압류가 되어 있거나 제3자에게 소유권을 이전하였더라도 매도인은 매매완결의 의사표시를 한 후에 소유권이전본등기를 하게 되면 가등기에 저촉되는 모든 등기는 말소하게 됩니다.
② 가등기는 물권 또는 부동산 임차권의 변동을 목적으로 청구권을 보전하기 위한 것으로 부동산등기법상 가등기는 청구권을 보전하기 위해서만 가능합니다.
가등기의 제척기간 어떤 종류의 권리(예를 들면 소유권이전청구권 가등기에서 본등기를 신청할 수 있는 권리)에 대해 법률로 정해진 기간(10년)을 말하며, 이렇게 정해진 기간을 제척기간이라고 하며 정해진 기간을 지나면 그 권리(본등기를 할 수 있는 권리)가 없어지는 것을 말합니다.
의뢰인 한 명이 가등기 말소 소송의 피고로서 소장 사본을 가지고 방문한 적이 있습니다.
이분은 오래전에 등기소유자가 입금과 퇴직금을 지급할 수 없게 된 경우 자신의 소유 부동산 일부를 이전하기로 하고 소유권이전청구권 가등기를 해주셨습니다.
가등기 권리자는 퇴직하고 권리자는 가등기로 되어 있기 때문에 등기 소유가 언젠가는 소유권이전을 해줄 것이라고 믿고 10년 이상의 기간이 경과할 때까지 잊고 있었습니다.
그런데 등기소유자가 세금을 체납하고 국청에서는 체납압류를 한 뒤 공매를 진행하려고 캠코에 위탁했고, 자산관리공사는 고객의 가등기가 제척기간이 경과했다는 이유로 가등기 말소 소송을 제기한 겁니다.
① 이렇게 가등기를 한 권리자는 가등기가 살아있는 한 언제든지 매도인으로부터 소유권을 넘겨받으면 된다고 생각합니다.
다만 일정 기간이 지나면 등기는 당사자의 의사에 관계없이 무조건 소멸됩니다.
매매예약완결권의 행사기간은 매매예약일로부터 10년입니다.
이 매매예약완결권은 형성권으로 제척기간(소멸시효가 아닌) 10년으로 10년 이내에 권리를 행사하지 않으면 소멸하게 됩니다.
소멸시효처럼 중단 사유는 없고 당사가 주장하지 않아도 법원이 직권으로 판단합니다.
가등기를 해놨다고 안심하지 말고 10년 안에 매매예약 완결권을 행사해 자신의 권리를 지키는 것이 현명한 방법입니다.
같이 보시면 좋은 글 http://blog.naver.com/kimtaeheejy/222711764822 안녕하세요!
미소법무사사무소 한은희 법무사입니다.
최근에 부동산 계약을 했는데 상당액의 계약금을… blog.naver.com