안녕하세요, 퇴사한 도란입니다. 오늘은 최근 제가 겪고 있는 ‘부동산 문제’에 대해 블로그에 글을 써보려고 합니다. 저는 대학 생활을 수도권에서 보낸 이후 20대 초반부터 기숙사 생활을 하거나 혼자 생활해 왔습니다. 그러다 보니 자연스럽게 ‘내 집 마련’을 고민하게 되었고, 절박해졌습니다. 대학시절 학교 옆 아파트 시세는 2억 원이었습니다. 첫 취직 후 아파트 가격을 찾아봤는데 4억원이 넘는 걸 보고 엄청 당황했던 기억이 나네요. 아… 나 빼고 다 돈이 많아…
대학생 시절 통장에 100만원 이상을 넣어본 적이 없었는데, 수억 원짜리 집을 사주는 걸 보니 무기력했다. 그런데 금융투자에 대해 잠시 공부하고 나니 5억짜리 집을 산다고 해서 5억을 다 가져야 하는 건 아니란 걸 깨달았습니다. 그렇다면 요즘은 내가 쌓아둔 현금으로 레버리지 전액을 올려 수익을 내야 할까? 조금씩 이런 생각을 하고 있어요. 아직 원룸에 혼자 살고 있는데 조만간 방 2~3개 있는 아파트로 이사하고 싶어요! ! 하지만 원하는 대로 다 할 수 있는 건 아니잖아요? ㅎㅎ 그래서 ISTJ로서 제가 정말 뭔가를 할 수 있는 상황이 있는지 연구를 좀 해볼 예정이에요. 레버리지의 의미와 현재의 능력으로 이를 달성할 수 있는지에 대해 설명하도록 노력하겠습니다.
레버리지(leverage)의 사전적 의미는 ‘레버리지’입니다. 지렛대는 작은 힘으로 큰 힘을 만들어 내는 도구이다. 투자에 적용하면 타인의 자본을 지렛대 삼아 자기 자본의 수익률을 높이는 것을 말한다. 쉽게 말하면 남의 자본을 쓴다는 것은 ‘대출’, 즉 차입을 의미하고, 풀 레버리지를 만든다는 것은 내 능력으로 조달할 수 있는 대출금을 모두 모으는 것을 의미한다. 요즘 말로 하면 ‘어린끌’이겠죠 ㅎㅎ.
레버리지의 장단점을 간략하게 살펴보겠습니다. 레버리지의 이점은 분명합니다. “당신은 빨리 부자가 될 수 있습니다. ” 특히 강세장에서 이것이 말이 됩니까? 이익은 그렇게 할 만큼 충분히 클 수 있습니다. 부동산 갭투자를 예로 들어보겠습니다.
2019년 분당 아파트 가격입니다. 당시 59㎡ 아파트 전세가격은 3억 원 안팎이었습니다. 그리고 매매가는 6억원 정도였습니다. 이론적으로는 갭투자를 할 수 있는 현금이 3억 정도 있으면 6억 아파트를 등록할 수 있다. 당시에는 대출도 잘됐고 금리도 지금처럼 높지 않았기 때문에 신용대출로 1억원 정도를 받으려면 2억원만 있으면 됐다. 그래서 실제 자본금이 2억인데 200%인 4억을 레버리지로 사용해서 지금 자산이 6억이 되었습니다. 그리고 현재 이 아파트는 최근 9억7000만원에 거래됐다. 6억에서 4억 정도로 올랐고, 5년 만에 2억에서 4억 정도 벌었습니다. 수익률이 엄청나죠? 금액이 더 컸다면 아마도 더 많은 돈을 벌었을 것입니다. 이런 식으로 레버리지는 내 자본에 비해 엄청난 수익을 제공합니다. 하지만 상황이 반대라면 어떨까요?
위 상황과 반대로 내 돈 2억과 대출금 및 보증금 4억으로 6억짜리 집을 샀는데, 집이 4억 5천만이 되면 어떻게 될까요? 4억 5천만 원 중 4억 원을 갚고 나면 이제 5천만 원만 남았다. 금액이 2억원에서 5천만원이 되면 수익률은 -75%가 되고, 5천만원이 다시 2억원이 되려면 집값이 다시 6억원이 되어야 한다. 그럼 어차피 원래 잔액이니까 손해는 없겠죠? 그것은 사실이 아닙니다. 지금까지 낸 이자, 은행에 넣어두었다면 받을 수 있었던 이자, 부대비용 등을 계산해 보면, 비록 돈을 냈다고 해도 최소한 2천만~3천만원의 손실을 입었을 것이다. 이익.
이렇듯 예산에 맞지 않는 과도한 레버리지는 모든 것을 원점으로 되돌릴 수 있으므로 조심해야 합니다… 하지만… 솔직히 위험을 감수하지 않으면 어떻게 부자가 될 수 있습니까? ㅎㅎ 그럼 지금부터 제가 감당할 수 있는 부동산 계산법을 정리해보겠습니다. 2. 나의 실력을 알아보세요
부동산 사업을 시작하기 위해 꼭 확인해야 할 7가지 주요 사항! 먼저 사고 싶은 부동산의 호가를 확인하고, 아파트의 경우 보통 70%까지 대출이 되기 때문에 이에 맞춰 대출 계획을 세워야 한다. 또한, 가지고 있는 돈과 결합하여 대출을 얼마나 받아야 하는지, 대출 기간은 몇 년으로 해야 하는지, 이자율은 얼마인지, 실제 월급은 얼마인지 등을 확인하여 성공 가능성도 확인할 수 있습니다. 상환 여부, DSR이 40%를 초과하지 않는지 여부. . 그럼 내 실력을 확인해 볼까요! 도란은 5억원짜리 아파트를 살 수 있을까?
우선 운정 GTX 주변 아파트 중 85㎡ 아파트의 현재 시세입니다. 호가는 5억 원 정도. 그러면 70% 정도는 대출이 될 것 같고, 보수적으로 대출금은 3억~3억 2천만원 정도 될 것 같죠?
그리고… 작년 기준으로 공개하기 부끄럽지만 대략 4900만원 정도의 수익을 올렸습니다. 이는 세전 금액이고, 세후 실제로 받은 금액은 약 3,660만원, 한 달에 약 300만원 정도였습니다.
이를 기준으로 대출계산기와 DSR계산기에 넣으면 4.5% 금리로 대출을 받아 30년에 걸쳐 원리금을 균등 상환하면 월 152만원을 갚아야 한다. , DSR은 37.23%로 나옵니다. 나에게 2억 원이 있고 월수입의 50%를 빚 갚는 데 써도 괜찮다면 5억 원짜리 아파트를 살 수 있다! 여기서 금리가 더 오를 가능성은 낮아보이므로 상환기간을 30년에서 40년으로 연장하면 매달 상환해야 하는 원금과 이자가 낮아져 부담이 덜할 것으로 보인다. 3. 영끌 계산기
영끌을 수동으로 열심히 연구하던 중 영끌을 자동으로 연구하는 ‘영끌 계산기’라는 것이 있었습니다. 살기 좋은 세상이죠? 그래서 여기에도 추가했습니다.
생년월일, 결혼 여부, 생애 첫 구매 여부, 현재 노숙자 여부, 연간 소득 등을 입력했습니다. 저는 아직 미혼이고 생애 처음으로 물건을 구입했으며 현재는 노숙자입니다. 생애 처음으로 주택을 구매하신다면 LTV가 70%가 아닌 최대 80%까지 적용되는 대출상품이 있으니 꼭 입력해 보시는 것이 좋을 것 같습니다.
현재 살고 있는 작업실 보증금과 모아둔 현금자산, 주식까지 모두 합치면 1억 원 정도 절약한 셈이다. 현재까지 월 150만원 이상을 저축하고 있고, 미혼이라 다자녀 가구도 아닙니다. 그리고 상환기간은 30년으로 설정되어 있습니다. 요즘 은행에서는 대출 규제로 인해 40년 동안 대출을 안해준다고 들었습니다. 그래서 30년으로 설정했는데, 은행에서 40년을 허용한다면 40년으로 설정하면 DSR이 낮아지겠죠?
이렇게 검색해 보면 최대 4억7400만원 정도를 얻을 수 있는 것으로 추산된다. 서울에서는 25평형 아파트 못살아요… ㅜㅜ 아무튼 예전에는 5억원짜리 집을 살 수 있을 줄 알았는데, 이 계산기로는 좀 무리인 것 같아요.
150만원이라는 여유돈을 넣었는데 이걸로 위 금액을 계산하기는 어려울 것 같네요… 수입을 늘리거나 욕심을 줄여야겠습니다. https://letsbejolboos.com/soulGatheringCalculator/knowingMyself/ 아직 소울 스킬이 부족하네요…
, 집을 살 수 있을지 확인해 볼 정도로 똑똑했는데, 그래도 어렵네요. 연봉 5000원 정도인데 5억 원짜리 집은 좀 무리한 것 같아요. 더 열심히 살아야 해요. 어디까지 갈 수 있었는지 댓글로 알려주시면 동기부여가 될 것 같아요! ! 댓글을 남겨주세요
