또 2020년 기준 부동산 세금도 대폭 인상되었습니다.
과표가 가장 낮은 3억원 이하 주택의 세율은 0.5%에서 0.6%로, 과표가 가장 높은 94억원 초과 주택은 2.7%에서 3%로 높아졌습니다.
다주택자에게는 과표에 따라 0.63.2%의 종부세가 부과되지만 개편으로 세율이 1.26%로 올라 3주택자와 서울 등 조정대상 지역의 2주택자는 종부세 부담이 갑절 이상 증가했습니다.
이처럼 갈수록 임대사업자의 세금 부담이 크게 높아지면서 임대사업자의 법인 전환을 고려하는 사업주의 증가세가 뚜렷해지고 있습니다.
일반적으로 법인 임대 사업자를 고민하고 계시다면, 어느 정도 사업이 안정적이고 규모나 매출이 잘 나오는 경우입니다.
최근에는 주택을 취득할 예정인 개인 사업자가, 법인 설립을 실시해 주택 임대 사업자로 등록하는 케이스가 많아지고 있습니다만!
개인이 조정 대상으로 주택 양도 시 양도소득세 중과, 자금조달 제한 등이 문제가 되기 때문입니다.
상가 임대 사업자의 법인 전환은 주택 양도 시 양도소득세 중과를 피하기 위한 목적이 크고, 임대로 임대 소득세와 함께 상속 및 양도에도 영향을 미칩니다.
개인 임대 사업자가 느끼는 세금 부담은 매우 높지만, 개인 임대 사업자는, 임대 소득에 대해서 6% ~ 42%의 누진 세율이 적용되어 5억원을 초과했을 경우 42%의 조세 부담을 줍니다.
뿐만 아니라 재산세 등 보유세 부담과 준조세적 부담금까지 합칠 경우 더욱 압박을 받을 수밖에 없습니다.
그래서 개인 임대 사업자가 세부담을 줄이는 방법으로 법인 전환을 고려하는 경우가 많아지고 있습니다.
만약 법인의 경우 법인세 과표 10~25%가, 2억원 초과 200억원 미만인 경우 20%가 적용됩니다.
“게다가 개인사업자는 사업주의 인건비가 사업소득에 해당되지만, 법인의 경우 대표 급여도 법인비용에 포함되기 때문에 사업주 개인의 임대사업에 기여한 정도를 감안해 적정한 급여를 책정하면 법인의 과세 소득은 더욱 절감할 수 있습니다” 물론 대표의 개인급여에 대한 근로소득세 추가부담을 고려하여 전체적인 세부담 절감액을 검토하여 급여 등의 수준을 정할 경우 보다 합리적이라고 봅니다.
많은 사람들이 법인 전환에 따른 배당을 생각하다 결국 개인사업자와 세금에 큰 차이가 없다고 반발하는 경우가 있습니다.
그 이유는 법인 전환 시 임대소득세율 비율만큼 절세 효과를 얻을 수 있는데 법인의 잉여금을 배당하여 금융소득으로 다시 추가 과세되기 때문입니다.
그럼에도 불구하고, 실제, 매년 당해년도의 소득이 100%해당하는 사업자의 사례는 거의 없고, 그러한 가정을 하는 것도 현실적이지 않기 때문에, 배당을 일부 밖에 하지 않는다고 가정했을 경우, 매년의 임대료에 대한 소득세 부담의 측면에서는 법인이 유리합니다.
그러나 개인 부동산 임대사업의 법인 전환은 단순히 임대 소득에 대한 세율만을 비교해서 접근해서는 안됩니다.
양도소득세와 상속 및 증여세 등 세금 및 자금 운용상의 제약 등을 면밀히 검토해서 임대 사업자의 법인 전환 여부를 결정해야 합니다.
“법인 임대사업자, 개인 부동산 임대사업자가 부동산 매매업을 함께 영위하고 있는 경우, 산출세액 계산 특례가 적용된 양도소득세가 부동산 매매업자의 사업 소득세보다 높을 경우 양도소득세로서 산출세액을 계산하여 납부하지 않으면 안됩니다” “게다가 법인사업자는 부동산 임대업을 하든, 부동산 매매업을 하든 모든 소득을 합쳐 세액을 계산하기 때문에 조세부담에 큰 차이가 없습니다”
또한 자녀가 임직원 등의 직책을 맡게 되면 명확한 자금출처가 있어 증여나 상속에 유리합니다.
증여나 상속 시 개인사업자는 부동산 자체의 가치로 증여재산가격을 평가하지만, 법인은 법인자산의 소유권을 변경하는 것이므로 자산가치 및 수익가치를 가중평균하여 증여재산가격을 평가하여 절세효과가 큽니다.
또한 임대법인의 경우 기업가치가 저평가되어 등기절차 없이 이전이 가능하기 때문에 가업승계 시 정부지원제도를 활용할 수 있다는 장점이 있습니다
만약 증여나 상속을 고려하여 법인전환을 한 사례의 경우 법인전환 후 부동산 보유비율이 높은 법인의 주식을 양도하는 경우 부동산 양도와 유사한 경제적 이익으로 보기 때문에 별도의 과세대상으로 구분됩니다.
이 법인의 주식을 과점 주주의 주식과 부동산 과다 법인의 주식을 의미하는 특정주식이라고 합니다.
이것은 일반주식의 양도소득세율 22%보다 높은 6.6%~41.8%의 누진세율을 적용받기 때문에, 오히려 절세측면에 불리하게 될 수 있습니다.
이러한 경우에 해당하면, 부동산 과다 법인이 되지 않도록 해야 하고, 부동산 과다 법인이 되어야 하는 경우는, 사전 상속 플랜을 통해서 주식을 나누어 증여나 양도를 하면, 상속세 부담을 즐길 수 있습니다.
또 법인전환시 현물출자가액이 높을 경우 주식가격이 높게 평가되어 상속세가 많이 부과될 수 있기 때문에 현물출자 대상 및 가액을 미리 검토하여 절세상태를 확인할 필요가 있습니다.
또, 법인 설립 후 5년 이내, 적절한 사유 없이 법인이나 관련 용도의 토지 및 건물등의 자산을 매각하거나 전환하면서 주식 50%이상 매각했을 경우, 이월된 양도 소득세는 개인 사업자보다 법인이 부담이 높고, 감면 혜택을 받은 취득세로서 과세될 수 있기 때문에, 주의가 필요합니다.
따라서 법인임대사업자 전환시 전문가의 도움으로 법인전환시 발생하는 모든 세금위험을 줄이고 법인전환 후 사업확대를 위한 목표 및 계획을 수립하는 것이 좋습니다.
전문가 상담 [단발]